수도권·지방 신도시 상가 공실 20% 돌파…용도 전환 해법 부상

팩트인뉴스=강민철 기자 | 상가 공실률이 지방과 수도권 신도시를 중심으로 20%를 넘어서며 ‘슬럼화’ 우려가 커지고 있다. 과잉 공급으로 침체에 빠진 상업시설을 주거 등 다른 용도로 전환해 공급 과잉을 해소해야 한다는 지적이 힘을 얻고 있다.

3일 알투코리아부동산투자자문이 발표한 ‘12월 부동산 마켓 브리프’에 따르면 고금리 장기화와 경기 둔화가 겹치면서 상업용 부동산 시장은 거래 절벽과 공실 확대라는 이중고에 직면했다. 세종 등 지방 신도시 상권은 공실률이 20%를 넘어서며 슬럼화 조짐까지 나타나고 있다는 분석이다.

한국부동산원 자료에 따르면 2024년 2분기 기준 전국 중대형 상가 공실률은 13.4%, 집합상가는 10.5%를 기록했다. 지역별로는 중대형 상가의 공실률이 세종 26.7%, 충북 20.2%에 달했고 집합상가는 울산 21.4%, 전남 23.2%, 경북 26.7%로 심각한 수준이다. 수도권에서도 경기(10.8%), 인천(12.6%) 등 중대형 상가 공실률이 두 자릿수에 이르렀다.

과잉 공급의 배경으로는 ▲고밀 개발과 숨은 공급 증가 ▲이커머스 확산에 따른 오프라인 수요 감소 ▲임대료 경직성과 고금리 영향 등이 꼽힌다. 특히 2기 신도시는 상업용지 비율은 1기보다 낮았지만 용적률 증가로 ‘인구 1인당 상가 연면적’이 1기 3~4㎡에서 2기 8~10㎡로 확대돼 수요보다 공급이 과도하게 늘었다. 지식산업센터 과잉 공급도 상업시설 증가를 부추겼다는 지적이다.

노학민 알투코리아 투자분석본부 부장은 “상업시설 과잉 문제는 제도적 접근이 필요하다”며 “도시개발 시 상업용지 비율 기준을 현실화하고 기존 상가의 용도 변경 규제를 완화해야 공급 과잉을 줄일 수 있다”고 강조했다.

정부 역시 9·7 주택공급 확대방안에 비주택용지 용도 전환을 통한 주택 1만5000호 공급 계획을 포함했다. LH는 이를 위해 전체 물량의 28%인 4100호 공급을 목표로 유보지 등 비주택용지 용도 조정안을 국토교통부에 제출한 상태다.

조정 대상은 ▲3기 신도시 남양주왕숙 유보지 1800㎡(455호) ▲2기 신도시 파주운정3 유보지 27만4000㎡(3200호) ▲중소택지 수원당수 단독주택용지(490호) 등이다.