윤석열 당선인이 내놓은 부동산 공약 핵심은 '주택공급 확대'다. 다양한 분양 방식을 통해 가격을 최대한 낮춰 실수요자에게 제공하겠다는 목표다. 서울과 수도권 지역에 신규 아파트 공급 확대를 위해 재건축‧재개발 규제 완화 카드도 빼들었다. 윤 당선인의 공약 중 부동산 관련 주요 공약을 소개하기로 한다.

윤석열 당선인의 주택공급 목표 규모는 전국 250만 가구다. 공공주택으로 하는 50만호를 제외한 200만호는 민간에 맡긴다. 이재명 후보가 정부 주도의 공공주택 확대에 초점을 맞췄던 것과는 대조적으로 윤석열 당선자는 상대적으로 민간 주도의 주택공급 확대에 방점을 찍은 것이 특징이다.

윤석열 당선인은 부동산 대책에 대해 "이념이 아닌 시장에, 몽상이 아닌 현실에 입각해야 한다"며 "임기 5년 동안 수도권 130만호를 비롯해, 전국 250만호를 신규 공급하겠다. 합리적 세제개편과 규제완화를 통해 누구나 열심히 일하면, 내 집 마련이 가능하도록 하겠다"고 당부했다.

공공주택 50만호 가운데 30만호는 청년 가구를 대상으로 한 '청년 원가주택'을 공급한다. 나머지 20만호는 역세권에 살고 싶어 하는 무주택 가구를 위한 '역세권 첫 집 주택'으로 공급한다. 또 문재인 정부 임기 동안 묶여 있던 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제를 풀어 공급 물량을 최대한 확보할 계획이다.

윤 당선인의 청년 원가주택과 역세권 첫 집은 국가와 개인이 주택 지분을 공유한 후 시세 차익을 나누는 '지분공유형'에 가깝다. 원가주택은 무주택 청년 가구가 시세보다 낮은 원가로 주택을 분양받고 5년 이상 거주한 뒤 국가에 매각해 차익의 70%까지 보장하는 개념이다.

역세권 첫 집 주택은 현 문재인 정부가 추진 중인 도심공공주택 복합개발처럼 용적률을 높여 공급을 늘리는 방안과 비슷한 방식이다. 유휴부지에 공급하는 방안을 모색하고 있지만, 주민과의 갈등으로 큰 어려움을 겪고 있는 현실이 극복돼야 한다는 지적이다. 전문가들은 “역세권 첫 집 주택 역시 용적률만 높여 고밀 개발하는 것이 아니라 용적률을 높이고 건폐율을 낮춰 공원용지나 도로용지를 확보해 시민들에게 돌려주는 정책을 병행해야만 국민들을 설득할 수 있을 것”이라고 진단했다.

윤 당선인 내집 마련 활성화를 위해 주택담보대출 규제를 완화할 뜻을 밝히기도 했다. 특히 청년, 신혼부부 등 생애 첫 주택구입자에 한해 LTV(주택담보대출비율)을 현행 40%에서 80%까지 상향키로 했다. 또 1주택자라도 실수요자라면 LTV 상한을 70%까지 열어주는 내용도 포함시켰다.

LTV 확대는 지역과 관계없이 적용된다. 서울과 수도권 대부분 지역에 적용되는 투기지역 및 투기과열지구에 대한 LTV 40% 규제는 폐지된다. 다만 보유주택수에 따라 다주택자에게는 LTV 상한 규제를 두기로 했다.

DSR 규제는 아직 확정되지 않은 것으로 전해졌다. LTV 규제가 완화되는 만큼 총부채원리금상환비율(DSR)도 현행 40%에서 다소 상향될 여지가 있다는 의견이 오고간 것으로 알려졌다. 윤 후보 측 캠프 관계자는 "LTV는 풀면서 DSR을 그대로 두면 금수저 청년들만 혜택을 볼 수 있다는 문제의식을 가지고 있다"고 말했다.

현재 시중은행 주택담보대출은 LTV와 DSR이 동시에 적용된다. DSR 규제는 연간 대출 원리금을 연소득으로 나눠 올 하반기부터는 1억원 이상 대출에도 적용된다. 소득이 적은 가구는 LTV 상한선을 올려 잡아도 DSR 규제 때문에 총대출금액이 줄어들 수 있다.

또 윤 당선인은 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원할 수 있는 제도를 마련한다. 소득의 25% 범위에서 원리금을 상환하도록 할 계획이다.

윤 당선인 지난달 16일 “규제 혁신으로 서울에 40만 가구를 신규 공급하겠다”면서 '30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제, 역세권 민간 재건축 용적률 현행 300%에서 500%로 상향 조정' 등을 공약했다.

그러면서 "용도지역 변경과 용적률 상향 등 쌍끌이 규제 완화로 주택공급을 대폭 확대해 임기 내 서울에 40만 가구를 공급하겠다"고 했다.

재건축·재개발을 활성화하기 위한 정책은 ▲30년 이상 공동주택 정밀안전 진단 면제 ▲재건축초과이익 환수제 대폭 완화 ▲과도한 기부채납 방지 ▲사업성 낮은 지역에 공공참여 재개발 시 2단계 이상 용도지역 상향 ▲분양가 규제 운영 합리화 등이다.

윤 당선인은 "역세권 용적률의 파격적 완화로 '서울 역세권 첫 집' 10만가구를 임기 내 신규 공급하겠다"고도 했다. 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 상향하되, 추가되는 용적율의 50%를 기부채납 받아 청년·신혼부부·무주택 서민을 위한 '역세권 첫 집'으로 공공 분양하겠다는 것이다.

현재 개발업계에선 정비사업을 옥죄는 '3종 세트'로는 ▲안전진단 강화 ▲민간 분양가상한제 ▲재건축 초과이익환수제를 꼽는다. 여야 모두 재건축 규제 완화를 대선 공약으로 내걸었지만 앞에 언급한 세 가지 제도에 관한 대응책은 다르다.

윤 당선인은 재건축사업의 가장 큰 걸림돌로 작용해 온 '안전진단' 규정도 손보겠다고 공약했다. 그는 준공된 지 30년 이상 된 아파트는 아예 '정밀안전진단'을 면제하겠다는 입장이다.

윤 당선인은 개발이익에 대한 적절한 환수는 필요하지만 그 방식이 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제 등이 아닌 다른 방식으로 이뤄져야 한다는 입장이다.

윤 당선인 용적률을 500% 등으로 상향해서 늘어난 물량의 절반을 기부채납하는 방식을 제시하고 있다. 재건축초과이익환수제에 대해서는 "대폭 완화가 필요하다", 분양가상한제에 대해서도 "규제 운영을 합리화해야 한다"며 제도 개선을 시사했다.

그는 "(재건축을 통해) 이익을 많이 냈다고 배 아프니 걷어 와야 한다는 식의 접근은 안 된다"며 100채가 있다가 200채가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다는 의견을 견지했다.